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农村土地流转改革路在何方

发布日期:2014-11-17 14:29 来源:http://www.yuanshufang.com 点击:

今天要和大家探讨的是农村土地流转改革方向的问题,即农村土地流转改革“路在何方”。

  谈到农村土地流转改革,不得不谈城镇化的转型,李克强博士谈到“以人为核心”的城镇化,接着就谈到了棚户区和城中村的改造,以及城乡统筹一体化,笔者今天讲到的农村土地流转改革是在新农村建设,亦或城乡统筹一体化背景下来探讨。农村土地主要分农用地和建设用地。关于农用地流转改革,笔者请大家关注三个点“家庭农场”,“农业专业合作社”、“土地信托”。

  中共中央十八届三中全会首次提到了“家庭农场”,这就意味将来会有很多家庭农场主,随着户籍制度的改革,未来农民更多的是一种职业,不再是身份的象征。欧美这些国家实践上也是家庭农场制,成立公司主要是为了避交遗产税。家庭农场制是最适合中国的农业生产形式,它也能有效保证农产品的质量,但是它不能解决农业规模和农业产业化经营的问题。国家便提到“农业专业合作社”,若干个家庭农场联合起来,组成专业合作社,情况就不一样了。关于农业专业合作社,2007年全国人大颁布了《中华人民共合作农业专业合作社法》,湖南省也制定了《湖南省实施〈中华人民共和国农民专业合作社法>办法》,前天农业部、发改委等九部委联合下发《关于引导和促进农民合作社规范发展的意见》由此可见高层对于合作社发展的重视。家庭农场像小微企业,涉及的法律服务很少,专业合作社像中小企业,也许法律服务不复杂,但随着农村改革农业发展,未来会涌现大量的合作社,法律服务大有市场。“土地信托”是一种新的土地流转模式,到目前为止,还没有一个成功或成熟的案例,缺乏一手研究资料。但土地信托就像互联网金融一样,它代表一种方向,值得大家深入持续关注和研究。鉴于篇幅限制,这三个问题涉及的法律问题,日后我再一一和大家探讨。

  关于农村建设用地的流转改革,我同样提三个点,“经营性建设用地直接入市”、“城乡建设用地增减挂钩”、“宅基地直接入市”。

  “经营性建设用地直接入市”指直接不通过国家征收,土地可以直接用于工业商业开发,但是限制进行房地产开发。与“宅基地直接入市”的区别,前者是当年乡镇或村办企业留下的建设用地,后者是农民的宅基地。前者国家在十几年前就已试点开展,十八届三中全会提到的“同权同价同市”,指的就是经营性建设用地。后者社会现实中交易很广,典型代表“北京郑各庄村”,但是过去以及将来很长一段时间内都不会“扶正”。因为它动了政府的奶酪,前者动了,但这部分土地量不大,后者量太大了,政府不会开这个口子。农村土地流转改革,一定是要政府、企业、农民三方的利益平衡才有可能持续长久。从目前实践来看,“城乡建设用地增加挂钩”是最能为各方所接受的方案,相对能平衡各方利益。增加的是国有建设用地,减少的是农村建设用地,主要是宅基地,农民集中居住后,剩余宅基地复垦为耕地,置换国有建设用地指标。比较典型的模式有浙江嘉兴“两分两换”模式、天津“宅基地换房”模式、成都温江“双放弃”模式、重庆“地票制”。湖南我参与类似的项目有“浔龙河生态小镇”、“桃花源古镇”。

  嘉兴的“两分两换”方案,嘉兴做得比较好的地方是没有刻意的赶农民上楼,刻意的大规模土地流转,给了农民更多的选择权,同时在就业和社会保障方面也加强。

  成都温江区“双放弃”模式,成都能实现双放弃,根本在于实现了户籍制度改革,没有城乡户籍差别,另建立城乡统一的社会保障体系,他们走在了时代的前列。

  天津的“宅基地换房”模式,从目前实践来看,并没有宣传的那样创新先进,实质上为了满足天津滨海新区的发展用地,有赶农民上楼的嫌疑。

  笔者参与的浔龙河生态小镇建设,其模式核心也是“宅基地换房”。浔龙河有两点探索是比较好的,尽力寻求实现政府、企业、农民三方利益的平衡,另浔龙河在争取各级政府的优惠政策上很有一套,用政府的钱推动力当地的基础设施建设,改善居住生活环境。

  桃花源古镇项目,在我的家乡的项目,现在有不少争议。但这个项目至少有两点值得肯定:1、做的是旅游地产,将来出现鬼城的可能性不大;2、它推动了就地城镇化的进程。

  重庆的“地票”交易制度这是我比较欣赏的模式,它根本的地方在于拓宽了宅基地的交易渠道,不像天津宅基地换房,一锤子买卖,它更接近市场交易,给了农民更多的选择权。

  鉴于篇幅限制,土流君在未来一段时间将就“家庭农场”、“专业合作社”、“土地信托”、“经营性建设用地直接入市”、“城乡建设用地增减挂钩”、“小产权房”、“土地流转法律服务市场分析”分专题与大家探讨沟通。


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